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不動産売却を有利に進めるための基礎知識

不動産売却は人生でそう多く経験されることではありません。だからこそスムーズに売却を進めるためには確かな知識が必要です。ここではお客様が不動産売却を有利に進められるよう、 和泉市・堺市南区・岸和田市を中心にお客様第一主義で不動産買取・売却を手がける関西不動産売却センターが基礎知識をご紹介いたします。

不動産売却の際に抑えるポイント

まずは周辺地域の相場を確認しましょう

まずは周辺地域の相場を確認しましょう

不動産売却を成功させるためにまずやっておきたいのが「周辺地域の相場確認」です。「思っていたより物件が安く査定された」「せっかく売り出したのにずっと売れ残っている」という経験を持つ売主様も少なくありませんが、ほとんどの場合「地域相場」と「設定・予想価格」が合っていないことが多いです。

「売れやすい価格」というのは物件そのものの価値もそうですが、「地域相場」に大きく左右されます。買主様側に立った場合、実際にその価値が高くても地域相場と大きく離れているような物件は、「ちょっとお高いな」と検索段階で弾かれてしまう可能性が高いです。そのため売れ残る可能性が高くなります。

もちろんその逆もございます。価値がそれほど高くなくても地価の高騰により地域相場が急激に上がっている場合は、高く売れやすい可能性があります。

いずれにしても、「地域相場」や「地域の情勢」は不動産売却に大きな影響を与えます。売却をご検討でしたらまずは一度、地域の相場や情報を確認してみましょう。スムーズに情報を収集したいという方は、不動産歴30年以上・地場の相場に精通した関西不動産売却センターにご相談くださいませ。

不動産価格の基礎的な考え方をご紹介します

不動産価格の特徴・決め方には3つの基本的な考え方があります。

物件の個別性

世の中には間取りや広さ、築年数など似たような物件がたくさんあります。しかし不動産売買では「同じ物件は2つとしてない」という考え方が基本です。

たとえば、同じ地域の戸建てでも、面積や築年数がほぼ同じでも土地の形が違うというこがありますし、マンションでも階数・角部屋と中部屋・方位・日当たりなどさまざまな違いがあるものです。

このような物件ごとの違い・特徴は「個別性」として価格に大きな影響を与えるものとなります。

取引時点で変動する

不動産価格は株などと同じように時間の経過や状況の変化とともに変動します。

たとえば、その地域で再開発が行われるとなれば需要が高まって高騰しますし、逆に公的な調査で地盤が弱いことが判明すれば下落することもあるでしょう。

取引タイミングで相場が上げ下げどちらの流れになっているのか、「取引時点」の状況価格に大きな影響を与えます。

そうしたことからご売却時には不動産市場の動きを見つつ価格を決定することが大切です。

決定には売主様・買主様の合意が必要

世の中には間取りや広さ、築年数など似たような物件がたくさんあります。しかし不動産売買では「同じ物件は2つとしてない」という考え方が基本です。

たとえば、同じ地域の戸建てでも、面積や築年数がほぼ同じでも土地の形が違うというこがありますし、マンションでも階数・角部屋と中部屋・方位・日当たりなどさまざまな違いがあるものです。

このような物件ごとの違い・特徴は「個別性」として価格に大きな影響を与えるものとなります。

不動産価格は株などと同じように時間の経過や状況の変化とともに変動します。

たとえば、その地域で再開発が行われるとなれば需要が高まって高騰しますし、逆に公的な調査で地盤が弱いことが判明すれば下落することもあるでしょう。

取引タイミングで相場が上げ下げどちらの流れになっているのか、「取引時点」の状況価格に大きな影響を与えます。

そうしたことからご売却時には不動産市場の動きを見つつ価格を決定することが大切です。

不動産価格は売主様と買主様の合意があって決定されます。

購入希望者様が多ければ売主様がご納得できる価格で売却しやすいですし、逆に場合によっては買主様からの値下げ交渉に応じなければいけないケースもありえます。

売主様と買主様の双方が価格を含めたさまざまな条件にすべて合意された時点で売買が成立されるというわけです。

お互い納得できる不動産取引を目指していきましょう。

物件の「いいところ」だけでなく「悪いところ」も把握しておきましょう

売主様としては物件の「いいところ」をアピールしたいと考えるものですが、買主様からすると「いいところ」だけでなく「悪いところ」も知りたいと思われています。実際に物件を購入されるのは買主様だと考えた場合、なるべくスムーズに売却するならば「買主様目線」を持つことも大切でございます。「いいところ」だけでなく「悪いところ」も把握して買主様にお伝えし、「この売主様は信用できる」と思ってもらえるようにしましょう。

把握しておきたい「いいところ」「悪いところ」は以下のようなものです。

  • 間取り・広さ
  • 設備・デザイン
  • 利便性(交通機関・商業施設等)
  • 地域の状況(治安や雰囲気)
  • 発展性(再開発の有無)
  • 物件の「いいところ」だけでなく「悪いところ」も把握しておきましょう

物件の「いいところ」だけでなく「悪いところ」も把握しておきましょう

これらを買主様の立場に立って客観的に考えてみて「いいところ」「悪いところ」を箇条書きにしてみましょう。物件の良し悪しを知ることでアピールポイントが明確になるだけでなく、「現実的に売れやすい価格」が見えるようになってきます。

不動産売却時にかかる税金と諸費用について

不動産売却時にかかる税金と諸費用について

実は不動産売却時にはさまざまな諸費用・税金がかかります。たとえば仲介依頼した不動産会社に支払う仲介手数料や所得税・住民税、場合によっては土地家屋調査士などの専門家への支払いなどもあります。その他には住宅ローン残債や引っ越し費用なども必要となりますので、事前に確認しておきましょう。

実際に不動産売却時にかかるさまざまな費用についてまとめましたのでご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

仲介手数料
(仲介売却時)

仲介を依頼した不動産会社に支払う費用です。仲介手数料は成功報酬で売却成立後に支払います。法律により金額の上限が定められていて、売却金額によって以下のように変化します。

売却価格 仲介手数料上限
200万円以下 5%以内(+消費税)
200万円~400万円以下 4%以内(+消費税)
400万円超 3%以内(+消費税)

2,000万円でご売却された場合は仲介手数料が最大で72万円となります。

所得税・住民税

不動産売却によって得た利益は譲渡所得として扱われてその金額に応じて税金を支払うことになります。
譲渡所得は「不動産の売却金額-不動産取得費用-かかった諸費用(仲介手数料など)=譲渡所得」という形で計算することができ、さらに不動産所有期間によって税率が変化します。

不動産所有期間 所得税 住民税 復興特別所得税 譲渡所得税率
5年以下 30% 9% 0.63% 39.63%
5年以上 15% 5% 0.315% 20.315%

ちなみに、3,000万円の特別控除や軽減税率、損益通算、繰越控除などの特例を受けることも可能ですので、必ずご確認ください。

印紙代 売買契約書に貼付する収入印紙代金です。契約書記載の売却金額によって印紙の金額が変わります。
土地家屋調査士への支払い 戸建ての場合、売却時には土地の境界や面積を明らかにする必要があります。また、未登記部分についてはあらためて登記しなければなりません。土地家屋調査士に依頼してこれらの手続きを進めていきましょう。
住宅ローン残債 ローン残債がある場合は売却代金によって全額返済する必要があります。また、抵当権抹消時に依頼した司法書士へ手数料を支払います。
お引っ越しされている場合は住居変更登記が必要になる場合もありますので各種手続きについて事前にご確認ください。
その他の費用 新居への引っ越し費用や国民健康保険税などもかかります。

「契約不適合責任」について知っておきましょう!

契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは?

契約不適合責任とは、納品された目的物=不動産売買においては物件に契約内容と異なる問題が発覚した場合に売主様側が改善のための費用を負担しなくてはいけない責任のことです。

不動産売買において、物件は「安全・快適に問題なく住むことができるもの」でなくてはいけません。もしも売買成立後に「生活を脅かす重大な欠陥」が発見された場合は買主様からのクレームを受けることはもちろん、その補修費用は売主様側が出すことになります。
たとえば、売却後に雨漏りや水漏れ、シロアリ被害などの発生に対して売主様は責任を負わなくてはいけないのです。

以前は「瑕疵担保責任」として、「目に見えない欠陥」の範囲でしたが、令和2年4月より目に見えている欠陥であっても責任を負う必要があるとして範囲が広くなっています。

万が一、契約不適合責任を負うことになった場合、補修のための費用を出すだけにとどまらず、最悪の場合「売買契約の破棄」にまで発展することもあります。せっかく売れたと思ったのに売却そのものがなくなってしまう可能性があるわけです。

ちなみに「契約不適合免責」という特約を条件に物件を売り出すことも可能です。しかし、買主様側としては購入後のリスクを負うことになるため、売り出し価格はその分だけ値引きする形になるのがほとんどです。また、買主様側にはデメリットがあるため、注目度が下がる傾向にあります。

このような事態を避けるためには、ホームインスペクションなどで専門家による事前の売却予定物件の調査を行うと良いでしょう。

契約不適合免責の売却なら「買取」がおすすめです!

それまで問題なく住むことができていたとしても、目に見えない欠陥が隠れている可能性は十分にあります。売却後に発覚し、契約不適合責任により費用の請求などがあると売主様にとっては損となってしまう可能性があります。
かといって契約不適合免責物件として売り出せば時間がかかる上に納得いかない価格で売却することになるかもしれません。

そこでおすすめなのが、不動産買取という方法です。仲介と違って不動産会社が売主様より直接買い取るため時間がかかりませんし、契約不適合責任は免責となります。

なぜ不動産買取だと免責になるのか、その理由はいくつかあります。

  • 業者が購入する場合は契約上・法律上、売主様が保護される
  • 経年劣化が著しい物件でも不動産会社はリフォームして転売するので問題ない
  • 近年、中古物件の買取が盛んなため、不動産会社は積極的に不動産買取をしている
  • プロである不動産会社は調査能力が高いため、事前に調査して買取をしている

契約不適合免責の売却なら「買取」がおすすめです!

このようなことから、契約不適合責任が免責されていても、不動産会社は問題なく買取することができるのです。

築年数が古く、「見えない欠陥があるのでは?」というご不安があるようでしたら、ぜひ当社へお気軽に買取をご相談ください。

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和泉市・堺市南区・岸和田市の近郊で不動産買取・売却なら
「関西不動産売却センター」にお任せください!

和泉市・堺市南区・岸和田市の近郊で不動産買取・売却なら「関西不動産売却センター」にお任せください!

不動産売買は人生のうちでそう何度も経験するものではありません。ほとんどの方にとって初めての経験で、わからないこと・不安に思うことだらけなのではないでしょうか。

関西不動産売却センターでは不動産に関することでしたらどんなお悩み・ご相談・ご希望も対応いたします。どんな些細なお悩みでも、お客様の利益を一番に考えた上で丁寧にわかりやすくご説明とご提案をいたしております。

「なるべく高く売りたい」「なるべく早く売りたい」お客様ごとのさまざまなご事情・ご希望に合わせ、当社は不動産歴30年以上の実績を持ち、和泉市・堺市南区・岸和田市・泉大津市・忠岡町を中心にした地元密着型の不動産会社です。地場の相場や情報に精通していますので、お客様が最も利益を出しやすい的確なご案内とご提案が可能です。

お客様第一・スピーディーな対応をモットーとする関西不動産売却センターにお気軽にご相談ください。

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